Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuerreform 2009 wurde hauptsächlich anlässlich der ungerechten Bewertungen von Vermögensgegenständen, die gegen das Gleichheitsgebot verstießen, vom Bundesverfassungsgericht angeschoben. Nach der Reform sollen nun alle Schenkungs- und Erbschaftsgegenstände so bewertet werden, dass der „gemeine Wert“ bzw. der Verkehrswert sehr nahe an die realen Zahlen heranreicht. Besonders im Bereich der Immobilien ändern sich die Preise auf dem Markt allerdings ständig und können vor allem je nach Standort sehr unterschiedlich ausfallen. Dies macht unterschiedliche Berechnungsverfahren notwendig, die auf jede Immobiliensparte anwendbar sein müssen. Dabei muss ganz klar bei der Auswahl des für die Bewertung eingesetzten Verfahrens zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden werden.

Keinerlei benutzbare Gebäude dürfen sich auf Grundstücken befinden, die als unbebaute Grundstücke ausgewiesen sind. Ein benutzbares Gebäude ist grundsätzlich ein Gebäude, das als bezugsfertig angesehen werden kann. Gebäude, die wegen Baumängeln vorübergehend nicht genutzt werden können, machen aus einem Grundstück trotzdem ein bebautes Grundstück, da sie ja nach der Beseitigung der Mängel wieder genutzt werden können. Unbebaut ist ein Grundstück immer dann, wenn darauf befindliche Gebäude oder Bauruinen so zerstört oder verfallen sind, dass sie nicht mehr instand gesetzt werden können und so dauerhaft keine Nutzung mehr möglich ist.

Die Wertermittlung bei unbebauten Grundstücken basiert in der Regel auf den Vorgaben von § 179 Abs.1 BewG und § 196 BauGB und auf den festgelegten Bodenrichtwerten örtlicher Gutachterausschüsse und der Grundstücksfläche. Die Durchschnittswerte der Gutachterausschüsse werden für ein bestimmtes Gebiet mit gleichen Nutzungs- und Lageverhältnissen aufgestellt und pro Quadratmeter Grundstücksfläche berechnet. Existieren keine Listungen über Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, so werden Bodenwerte vergleichbarer Flächen als Basis herangezogen.

Bei bebauten Grundstücken ist für das Bewertungsverfahren entscheidend, welche Gebäudeart auf dem Grundstück vertreten ist. Seien es Wohneigentum, Teileigentum, Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser – in der Regel wird das Vergleichswertverfahren maßgeblich angewandt. Das Ertragswertverfahren wird als spezielles Bewertungsverfahren für Geschäftsgrundstücke, Mietgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die auf dem regionalen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins festgestellt lässt, genutzt. Das Sachwertverfahren wird angewandt bei Wohneigentum, Teileigentum sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser, sofern keine Vergleichswerte vorliegen und für gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke, für die keine regional übliche Miete feststellbar ist. Auch für sonstige bebaute Grundstücke wird das Sachwertverfahren angewandt. Nach § 198 Bewertungsgesetz kann der Steuerpflichtige vorbringen, falls der „gemeine Wert“ des Gebäudes oder Grundstücks niedriger als der nach den erläuterten Vorgaben ermittelte Wert sein sollte. In der Regel ist dafür allerdings ein Gutachten einzuholen und vorzulegen.