Während die Ermittlung des Bodenwertes für unbebaute Grundstücke eindeutig geregelt ist, verhält es sich bei bebauten Grundstücken anders. Hier sind unterschiedliche Faktoren zu berücksichtigen, die die Wertermittlung schwieriger machen.

Der Wert für unbebaute Grundstücke wird üblicherweise nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Es handelt sich bei unbebauten Grundstücken um den Bodenwert, das Vergleichswertverfahren gilt als Regelverfahren. Bei bebauten Grundstücken dagegen bilden Boden und Gebäude eine gemeinsame Einheit, die Wertermittlung ist nicht so eindeutig. Es besteht kein Zweifel darüber, dass Boden und Gebäude bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen, hinsichtlich des Verfahrens darüber gehen die Ansichten jedoch auseinander. Trotzdem gilt das Vergleichswertverfahren auch für bebaute Grundstücke als Regelverfahren zur Bodenwertermittlung.

Getrennt oder zusammen?

Die Problematik besteht in die Tatsache, dass laut ImmoWertV davon ausgegangen wird, dass grundsätzlich Bodenwert und bauliche Anlagen getrennt voneinander zu bewerten sind. Trotzdem erlaubt das Vergleichswertverfahren eine Bewertung ohne Aufspaltung zwischen Boden und Gebäude, wenn dabei realistische Vergleichspreise genutzt werden.  Eine Alternative sind andere Wertermittlungsverfahren.

Grundlage beim Ertragswertverfahren

Kommt bei der Berechnung das Ertragswertverfahren zur Anwendung, stellt sich die Frage nach einer einheitlichen Betrachtung nicht. Bei diesem Verfahren wird vorausgesetzt, dass Gebäude- und Bodenwerte unabhängig voneinander bewertet werden. Das Ertragswertverfahren kann des Weiteren vereinfacht werden, sodass auf die Bodenwertermittlung komplett verzichtet wird.

Vergleich mit unbebauten Grundstücken

Obwohl Gebäude und Boden als Einheit betrachtet werden müssen, sieht ImmoWertV zur Wertermittlung Vergleichspreise unbebauter Grundstücke vor. Zur Begründung heißt es, dass Grund und Boden eines bebauten Grundstückes nur in seltenen Ausnahmefällen als selbstständiger Gegenstand betrachten werden können. Zum Regelverfahren gehören also Vergleichspreise mit unbebauten Grundstücken. Das ändert jedoch nichts daran, dass Faktoren wie nachbarschaftliche Gegebenheiten mit in die Berechnung einfließen können. Selbst die Bebauung eines Nachbargrundstückes kann in das Vergleichswertverfahren hinzugenommen werden. Es wird in diesem Zusammenhang als lagebestimmender Faktor bezeichnet.