Bauabnahme

Im öffentlich-rechtlichen Bereich ist in den Bauordnungen der Bundesländer die Abnahme von Bauwerken durch zuständige Bauaufsichtsbehörden geregelt. Für die Bauabnahme sind die Bauordnungsämter zuständig. Bei inhaltlichen Abweichungen zur Baugenehmigung oder bei Verstößen gegen die Bauordnung können die Bauaufsichtsämter nach freiem Ermessen mit einer Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung entscheiden. Diese Vorschriften wurden in der Vergangenheit zunehmend gelockert. Behördliche Bauabnahmen durch Bauaufsichtsbehörden sind zunehmend von eigenverantwortlichen Bauabnahmeermächtigungen an Bauingenieure und Architekten abgelöst. In Baden-Württemberg oder Hessen handelt es sich beispielsweise um ein Kenntnisgabeverfahren.

Abnahmen von bestimmten Teilbereichen oder -leistungen sind allerdings, teilweise von behördlichen oder behördlich ermächtigten Experten durchzuführen. Darunter fallen in vielen Bundesländern z. B. Brandschutzeinrichtungen und erneuerte bzw. neu erstellte Feuerungs- und Abgasanlagen, welche durch den bestellten Schornsteinfeger vor der Inbetriebnahme abgenommen werden müssen. Nicht mehr vorgeschrieben ist bei neu errichteten Schornsteinen eine Rohbauabnahme, bei der der Schornstein noch nicht durch andere Bauteile verdeckt oder verkleidet ist. Eine Rohbauabnahme ist allerdings trotzdem sinnvoll, da sich bei der Endabnahme erkannte Fehler häufig nur kostenintensiv beheben lassen. Durch Fachunternehmererklärungen der ausführenden Handwerksbetriebe wird die Pflicht zur Rohbauabnahme durch einen Schornsteinfeger teilweise abgelöst.

Werkvertragliche Bauabnahme

Der Bauunternehmer (Auftragnehmer) hat gemäß seiner werkvertraglichen Leistungspflicht, das Bauwerk bzw. die Bauleistung dem Auftraggeber zum Zeitpunkt der Abnahme entsprechend der vereinbarten Beschaffenheit und frei von Sachmängeln zu übergeben. Die Bauabnahme sollte möglichst mit Unterstützung eines Sachverständigen durchgeführt werden. Grundsätzlich erfolgt diese Abnahme zwischen dem Erwerber bzw. dem Bauherrn und dem Bauträger bzw. Bauunternehmer zum vereinbarten Termin. Der Bauherr listet alle noch zu beseitigenden Mängel im Abnahmeprotokoll auf. Jedoch setzt eine wirksame Abnahme kein Protokoll voraus, da die Abnahme nur eine Erklärung des Auftraggebers darüber darstellt, dass die Werkleistung im Wesentlichen vertragsgerecht ist. Die Aufnahme von Mängeln in das Abnahmeprotokoll bedeutet nicht automatisch auch die Abnahmeverweigerung, da die Leistung durchaus „im Wesentlichen vertragsgerecht“ sein kann.

Zur Abnahme der Bauleistungen, die vom Bauherrn in Auftrag gegeben sind, ist der Auftraggeber stets verpflichtet. Die Baunahme kann nicht verweigert werden, sofern die Bauleistung unwesentliche Mängel aufweist. Mängel, die technische Funktion des Bauwerks einschränken, sind als wesentliche Mängel einzustufen. Optische Mängel fallen nur selten in diese Kategorie. Zur Abnahmeverweigerung berechtigt allerdings eine Summierung geringfügiger Mängel.

Die VOB macht auch eine „fiktive Abnahme“ möglich, welche in § 12 Abs. 5 VOB/B 2012 näher beschrieben wird. Wenn keine der Parteien eine Abnahme verlangt hat und 12 Werktage seit der Fertigstellung und schriftlichen Mitteilung vergangen sind, gilt die Bauabnahme als erfolgt. Ebenfalls als erfolgt gilt eine Abnahme, wenn nichts Abweichendes vereinbart ist, die Parteien eine solche nicht verlangt haben und der Nutzungsbeginn des Bauwerks sechs Werktage zurückliegt. Eine Abnahmereife wird bei der fiktiven Abnahme nicht vorausgesetzt, was allerdings strittig ist. Namhafte Autoren vertreten die Meinung, dass eine Leistung mit wesentlichen Mängeln zum Scheitern einer fiktiven Abnahme führen.

Bei einer fiktiven Abnahme muss der Bauherr spätestens bis zum Eintreten Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder wegen Vertragsstrafen geltend machen. Mit der Regelung in § 640 kennt auch das BGB ebenfalls eine Variante der fiktiven Abnahme.

Neben einer förmlichen, innerhalb von 12 Werktagen erfolgenden Abnahme gibt es eine stillschweigende Abnahme. Eine stillschweigende Abnahme kommt zustande, wenn der Bauherr den durch schlüssiges Verhalten wie die vorbehaltlose Bezahlung der Schlussrechnung oder die in Gebrauchnahme des Gebäudes den Bau abnimmt.

Wichtige rechtliche Konsequenzen ergeben sich für den Bauherrn mit der Bauabnahme. Ab dem Zeitpunkt der Abnahme beginnt auch die Gewährleistungsfrist zu laufen. Der Anspruch des Bauunternehmers auf Zahlung der vereinbarten Vergütung wird mit der Abnahme fällig. Zudem kehrt sich die Beweislast um, so dass später auftretende Schäden vom Bauherrn als „Baumängel“ bewiesen werden müssen. Bis zum Abnahmetermin ist es Sache des Bauunternehmers zu beweisen, dass seine Bauleistung mangelfrei ist. Mit der Bauabnahme geht die Gefahr komplett auf den Bauherrn über.

Entsprechend ist der Bauherr nach der Bauabnahme für die Verschlechterung des Bauzustands oder sogar für den Untergang des Bauwerks selbst verantwortlich. Eine Neuherstellung auf Kosten des Bauunternehmers kann so nicht mehr verlangt werden.  In der Zeit vor der Bauabnahme sieht die Sachlage anders aus, da der Bauunternehmer bei der Abnahme ein mängelfreies, vollständiges und vertragsgerechtes Bauwerk abliefern muss. Entsprechend muss der Bauunternehmer die Arbeiten nochmals auf eigene Kosten ausführen, auch wenn kein Verschulden vorliegt. Für den Verzugsfall vereinbarte Vertragsstrafen müssen im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, damit der Anspruch nicht verloren geht.
Wenn ein Bauherr ein Abnahmeprotokoll „unter Vorbehalt“ unterschreibt, ist der Bauherr trotzdem nicht berechtigt, eine Bezahlung der Bauleistung zu verweigern. Die Absicherung von Gewährleistungsansprüchen aus Baumängeln wird durch den Vorbehalt gesichert. Der Vorbehalt steht der Rechtswirksamkeit der Abnahme nicht entgegen. Mit der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch den Bauherrn gilt auch bei einem Vorbehalt die Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht erbracht (Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07).