Abflussprinzip bei Mietnebenkosten

Die §§ 556 ff. BGB sowie die Heizkosten- und Betriebskostenverordnung regeln im Einzelnen, wie die Betriebs- und Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Mietverhältnisses zu erfolgen hat.

Zu Rechtsstreitigkeiten kann es gelegentlich darüber kommen, ob ein Vermieter nur die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs der verbrauchsabhängigen Nebenkosten im Abrechnungszeitraum entsprechend dem so genannten Zeitabgrenzungs- oder Leistungsprinzip oder stattdessen auf das so genannte Abflussprinzip, bei dem die Kosten, mit denen der Vermieter selbst im Abrechnungszeitraum belastet wurde sowie auch Verbrauchskosten aus dem vorherigen Abrechnungszeitraum, berücksichtigt werden können. Wenn der Vermieter entsprechend dem Kalenderjahr und das Versorgungsunternehmen nach einem abweichenden Abrechnungszeitraum abrechnen, so kommt es häufig zu Fragen.

Anfang des Jahres 2008 kam der Bundesgerichtshof zu einem Grundsatzurteil. Vermieter dürfen danach auch nach dem Abflussprinzip abrechnen. Der Vermieter in diesem Fall durfte nicht nur die für den 2004 erfolgten Kaltwasser- und Abwasserverbrauch abrechnen, sondern auch Beträge, die vom Versorger 2004 berechnet, aber in 2003 verbraucht wurden. Für den Vermieter würde es einen unzumutbaren Aufwand bedeuten, aus den vom Kalenderjahr abweichenden Abrechnungen des Versorgers jeweils auf die einzelnen Kalenderjahre umzulegen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008).

Der Bundesgerichtshof stellt allerdings auch fest, dass im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung das Abflussprinzip keinen Raum hat. Der Vermieter im vorliegenden Fall hatte lediglich die gezahlten Abschläge, die der Energieversorger angab, beim Mieter in Rechnung gestellt. Gemäß § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung hielt der BGH die Abrechnung einzustellender Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und Verbrauchsbrennstoffkosten auf diese Art für unzulässig. Entsprechend dürfen nur die tatsächlichen Kosten im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden. Aber nicht auf Basis von berechneten Abschlägen des Vorjahreszeitraums. Zugleich stellte der BGH klar, dass eine fehlerhafte Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung den Mieter nicht dazu berechtigt, die Forderung zu kürzen(Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11).