Teileigentum

Das Wohneigentumsgesetz bezeichnet das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die zum Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum gehören und die nicht Wohnzwecken dienen, gemäß § 1 Abs. 3 WEG als Teileigentum. Dem Begriff Teileigentum wohnt ebenso wie beim Wohneigentum eine vom Gesetzgeber vorgegebene Zweckbestimmung in der gesetzlichen Definition inne. Beim Teileigentum dürfen die Räume nicht für Wohnzwecke genutzt werden und sind damit im Allgemeinen für jede gewerbliche Nutzung wie Laden, Gaststätte, Keller, Büro, Garage oder Bodenraum ausgelegt. Gemäß gesetzlicher Vorgabe ist eine Nutzung zu Wohnzwecken ausdrücklich ausgeschlossen.

Generell ist in den meisten Teilungserklärungen die allgemeine gewerbliche, generell zulässige oder berufliche Raumnutzung, bei Räumen die als Teileigentum ausgewiesen sind, im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG Einschränkungen durch Vereinbarungen zu einer ergänzenden Zweckbestimmung zur Nutzung als Praxisraum, Laden, Büro etc. aufgenommen.

In solchen Fällen allerdings ist neben der typischen Nutzung auch ausnahmsweise eine abweichende Nutzung zulässig, sofern die auftretenden Störungen nicht größer sind als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typisch. Beispielsweise ist die Nutzung einer Gaststätte als Laden unter diesem Gesichtspunkt nicht zulässig.

2015 musste sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall befassen, in dem in einem Haus Teileigentum im Souterrain, welches aus Vorratskeller, Flur, Kellerraum und drei Hobbyräumen bestand und als Wohnung vom Eigentümer vermietet wurde.

Unterlassungsansprüche wurden von anderen Wohnungseigentümern geltend gemacht. Der Teileigentümer berief sich allerdings darauf, dass die Räume bereits seit 28 Jahren als Wohnung genutzt worden seien, ohne dass eine Beschwerde eingegangen sei. Damit, so die Meinung des Teileigentümers, hätten die Eigentümer den Anspruch auf Unterlassung verwirkt bzw. sei dieser verjährt, da die langfristige Duldung eine Untersagung zu einer unzulässigen Rechtsausübung mache.

Der Anspruch könne nicht verjährt sein, befand das Gericht. Es trete keine Verjährung ein, solange die Nutzung anhalte. Schließlich läge der Störungsschwerpunkt in der Aufrechterhaltung der unzulässigen Nutzung, nicht in deren Beginn. Zudem läge eine Verwirkung bzw. eine unzulässige Rechtsausübung nicht vor, da erst in jüngster Zeit mehrere Neuvermietungen stattgefunden hatten. Jede dieser Neuvermietungen stelle eine neue Störung dar, befand das BGH am 08.5.215 (Az. V ZR 178/14). Es entstand hier kein „Gewohnheitsrecht“.