Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers

Beim Verkauf einer Immobilie weisen manche Objekte Mängel auf. Hat der Käufer diese Mängel erst nach dem Besitzübergang erkannt, erhebt sich die Frage nach den rechtlichen Folgen. Bei geringen Mängeln kann der vertraglich vorausgesetzte Gebrauch unerheblich gemindert werden. Damit liegt ein Sachmangel vor, bei dem der Verkäufer in der Mängelbeseitigungspflicht steht. Verweigert der Verkäufer die Beseitigung des Mangels, kann der Käufer mit einer Kaufpreisminderung oder einer Schadensersatzforderung reagieren. Insbesondere, wenn der Verkäufer den Mangel selbst zu vertreten hat, kommt auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag oder ein großer Schadensersatzanspruch in Frage. Unerhebliche Mängel allerdings beinhalten keinen großartigen Schadensersatz und kein Rücktrittsrecht.

Wird eine Bestandsimmobilie verkauft, so wird in der Regel vertraglich festgehalten, dass eine Besichtigung durch den Käufer stattgefunden hat und das Objekt im derzeitigen Zustand erworben wird. Im Normalfall werden eine bestimmte Beschaffenheit, Eigenschaft oder Garantie nicht zugesagt und damit eine Mängelhaftung ausgeschlossen. Vorsätzlich oder arglistig verschwiegene Mängel können von einer Haftung aber nicht ausgeschlossen werden.

Sollte ein Käufer auf eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie besonderen Wert legen, so kann in diesem Fall eine Garantie in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Wenn die Eigenschaft zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs nicht gegeben sein, so haftet dann der Verkäufer.

Ist ein Makler involviert, der im Vorfeld des Kaufabschlusses bestimmte Eigenschaften im Exposé dargestellt hat, welche später nicht gegeben sind, so steht der Makler in der Haftung. Kaufvertragliche Haftungsausschlüsse nehmen darauf keinen Einfluss, es sei denn dass der Kaufvertrag ausdrücklich auch für den Makler die Haftung ausschließt.