Das Pachtwertverfahren bezeichnet das Ermitteln angemessener Pachten. Realistisch erzielbare Gesamtumsätze und marktübliche Pachtsätze bilden den Jahrespachterlös, aus dem sich die Jahresnettokaltmiete ergibt. Der Grundstücksreinertrag, der sich nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Verpächter ergibt, kapitalisiert sich mittels marktüblichen Liegenschaftszinssätzen über die Restnutzungsdauer. Daraus bildet sich der sich aus dem Grundstücksertragswert ableitende Verkehrswert (§ 194 BauGB).

Werden objekt- und vertragsspezifische Anpassungen des branchenüblichen Basisumsatzes stark berücksichtigt, spricht man beim Pachtwertverfahren von ertragskraftorientierten Besonderheiten (EOP). Unterschieden werden: objektimmanente (EW-Kriterien), offene vertragsbedingte und verdeckte vertragsbedingte Kategorien.