Der Reinertrag einer Immobilie beziffert sich im Jahr auf die Differenz zwischen den Bewirtschaftungskosten und den gesamten Mieteinnahmen inklusive Umlagen und sonstigen Vergütungen im Rahmen der Vermietung. Kalkulatorische Bestandteile wie Mietausfallwagnis und Abschreibung zählen ebenfalls zu den Bewirtschaftungskosten. Zur Ermittlung der Rentabilität des Gesamtkapitals bildet der berechnete Jahresreinertrag die Grundlage.

Der Jahresreinertrag, der für die Ertragswertermittlung maßgeblich ist, unterliegt sowohl auf der Aufwandseite als auch auf der Ertragsseite einer Nachhaltigkeitsüberprüfung. Insbesondere auf der Aufwandsseite wird vorwiegend auf pauschale Erfahrungssätze zurückgegriffen, da die tatsächlich anfallenden Bewirtschaftungskosten im Wertermittlungsjahr häufig nicht mit den langfristig entstehenden Kosten übereinstimmen. In einem Jahr kann beispielsweise kein Renovierungsaufwand anfallen, während in einem anderen Jahr der Renovierungsaufwand sehr hoch ausfallen kann. Auf der anderen Seite können auch die gezahlten Mieten aufgrund vertraglicher Bindungen sich von den bei einer Wiedervermietung erreichbaren Mieten unterscheiden und unter oder über dem gängigen Mietniveau liegen.

Die Abschreibung, welche sich aus einer angenommenen Restnutzungsdauer ergibt, bildet zusammen mit dem Liegenschaftszins den Vervielfältiger bei der Ertragswertermittlung. Bei dem Abzug der Bewirtschaftungskosten bleibt sie allerdings unberücksichtigt.