Immobilien-Preis-Kalkulator

Mit dem „Immobilien-Preis-Kalkulator“ wurde in Niedersachsen der erste Schritt gemacht, um im Internet vorhandene Daten von Gutachterausschüssen öffentlich nutzbar werden zu lassen. Für die Ermittlung eines Immobilienpreisniveaus von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen stehen in Niedersachsen zirka 100 Regressionsfunktionen mit Datenbeständen zur Verfügung. Im Internet werden diese Datenbestände mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator kostenpflichtig der breiten Öffentlichkeit zugängig gemacht.

Für die Auswertung stellte der GAG bereits seit 1983 fundierte Grundstücksmarktinformationen und Daten notariell beurkundeter Kaufverträge eine automatisiert geführte Kaufpreissammlung (AKS) bereit. Für die Ableitung von Bodenrichtwerten und der für die Grundstückswertermittlung notwendigen Daten, die Erstellung von Berichten über den Grundstücksmarkt und von Verkehrswertgutachten und die Abgabe von Preisstatistiken kann die Kaufpreissammlung genutzt werden. Die Kaufpreissammlung bildet gemeinsam mit dem WIS (Wertermittlungsinformationssystem) die Basis für die Ermittlung von Vergleichspreisen für die Immobilienbewertung in Bezug auf Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

Grundstückswerte berechnen per Internet

Die Aufgabe, den Grundstücksmarkt transparenter zu gestalten, um in Grundstücksgeschäften unbedarften Laien Informationsmöglichkeiten zu geben, fiel dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte zu. Extreme Preisschwankungen am Markt sollen durch die Ermittlung von Durchschnittswerten ebenfalls reguliert werden.

Heute machen es Online-Verfahren wie der Immobilien-Preis-Kalkulator möglich, die Kundenorientierung zu verbessern. Seit 2006 stellt der GAG (Gutachterausschuss für Grundstückswerte) die Möglichkeit, Grundstücksmarktberichte, Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlungen im Internet abzurufen, zur Verfügung. Im Einzelabruf oder als Abonnement können Interessenten die Wertermittlungsinformationen gegen einen Unkostenbeitrag online einsehen oder in gedruckter Form bestellen.  Natürlich müssen alle Grundstücksdaten aus den Gutachterausschüssen des Landes strikt harmonisiert werden, um eine einheitliche Grundstruktur zu erlangen, die Vergleichsfaktoren liefert. Da in Niedersachsen der Gutachterausschuss für Grundstücksbewertungen mit dem Kataster- und dem Vermessungsamt zusammen arbeiten, können detaillierte Erkenntnisse für den regionalen Grundstücksmarkt angefordert werden. Da in Wirtschaft, Finanzverwaltung, Kreditinstituten, Gemeinden, Immobiliensachverständigenbüros und bei Privatleuten ein zunehmender Bedarf an bewertungsrelevanten Grunddaten besteht, soll der Immobilien-Preis-Kalkulator einen komfortablen Datenzugang bieten.

Für den Immobilien-Preis-Kalkulator mussten die digitalen Bodenrichtwerte (InerBRW) für landwirtschaftliche Nutzflächen und Bauland um die Daten für bebaute Grundstücke ergänzt und entsprechend aufgearbeitet werden. Neben dem regulären Grundstücksmarkt sollten auch homogene Teilmärkte mit der Online-Auskunft abgedeckt werden. In das Modell sollten insbesondere für den Bereich Eigentumswohnungen sowie freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser interessante Nutzungsgesichtpunkte aufgenommen werden. Entsprechend sollte der Immobilien-Preis-Kalkulator in Niedersachsen flächendeckend Anwendung finden können.

Folgend Markteinflüsse wurden von dem GAG als wertrelevant angesehen:

• Baujahr des Gebäudes
• Wohnfläche des Gebäudes
• Grundstücksgröße
• Grundstückslage

Es wurde ein mathematisch statistische Verfahren entwickelt, mit dem die Auswirkungen dieser Einflüsse auf den Immobilienwert festgehalten werden konnten. Dieses Verfahren wurde als „multiple Regressionsanalyse“ benannt. Besondere Einflüsse auf den Wert der Immobilie wie die Gebäudeausstattung, der Zustand der Immobilie oder eventuell auf einem Grundstück ruhende Belastungen und Rechte konnten dabei allerdings nicht berücksichtigt werden. Durch die Regressionsanalyse ließ sich also im vorgegebenen Wertebereich ein Immobilienpreisniveau ermitteln, welches auf Immobilien mit durchschnittlichen Wertmerkmalen ausgelegt war. Gemäß § 194 Baugesetzbuch kann das Verfahren allerdings aufgrund der fehlenden örtlichen Erhebungen zum Objekt nicht eine gesetzliche Verkehrswertermittlung ersetzen.

Praxis mit dem Immobilien-Preis-Kalkulator

Auf der offiziellen Webseite des GAG Niedersachsen wird Nutzern der Zugang zur Online-Berechnung ermöglicht. Im ersten Schritt muss der Nutzer festlegen, um welchen Immobilientyp (freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus bzw. Eigentumswohnung) es sich bei dem zu bewertenden Objekt handelt. Die Objektadresse ist mit Ort, Straße und Hausnummer anzugeben. Der Immobilien-Preis-Kalkulator prüft nach der Adresseingabe, ob für die angegebene Adresse eine entsprechende Regressfunktion für die Bodenrichtwertzone oder ein bestimmter Bodenrichtwert verfügbar sind. Weitere Werteinflüsse wie Wohnfläche, Baujahr und Grundstücksgröße kann der Nutzer in der nächsten Maske eingeben. Die entsprechenden Eingabeformate sind, neben den Eingabefeldern zu finden. Im Hintergrund erfolgt nun die Prüfung der Lage und des Bodenrichtwerts. Liegt die Eingabe außerhalb des Datenbereichs, so erhält der Nutzer darüber einen entsprechenden Hinweis. Parameter und Gebühren erscheinen in der folgenden Maske. Eine Einverständniserklärung zu den Nutzungsbedingungen muss zudem abgegeben werden. Der Nutzer kann zudem wählen, ob eine Abonnement oder eine Einzelauskunft gewünscht ist. Der Immobilien-Preis-Kalkulator führt die eigentliche Berechnung in Sekundenschnelle durch. Das Ergebnis, welches alle unter Angabe aller gewählten wertrelevanten Merkmale beinhaltet, wird dem Nutzer dann präsentiert. Das ermittelte Preisniveau für die betreffende Immobilie stellt ein unverbindliches Ergebnis dar, dass auf ein typisiertes Grundstück und ein Preisniveau für Objekte mit durchschnittlichem, normalem Unterhaltszustand zugeschnitten ist. Mitgeliefert wird ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte, aus dem die Gebietsstruktur ersichtlich ist. Weitere Berechnungen können nach gleichartigem Schema vorgenommen werden. Für Immobiliensachverständige und Immobiliengutachter, die Immobilien im Raum Niedersachsen bewerten sollen, ist der Immobilien-Preis-Kalkulator ein gutes Hilfsmittel zur Wertermittlung.