Geschossflächenzahl (GFZ)

Als relative Größe gibt die Geschossflächenzahl an, wie viel Geschossfläche auf einem Quadratmeter Grundstücksfläche zum Bau freigegeben sind. Die GFZ (Geschossflächenzahl) wird als Dezimalzahl im Bebauungsplan der Gemeinden angegeben und wird in Bezug zur Grundstücksfläche gesetzt. Die Berechnungsgrundlagen werden in § 20 Abs. 2 BauNVO geregelt. Ein Beispiel: ein 600 m² Grundstück wird einer GFZ von 0,6 zugeordnet. Daraus ergibt sich eine zulässige Bebauung mit 360 m² Geschossfläche.

Im Bebauungsplan der Gemeinden werden die Geschossflächenzahl oder die Geschossflächengröße angegeben, um die Dimensionen der Gebäude und der Bebauungsdichte in einem Plangebiet zu begrenzen. Damit werden genaue Vorgaben über die bauliche Nutzung und deren Ausmaß für jedes einzelne Baugrundstück getroffen.

Um die Geschossflächenzahl (GFZ) festzulegen, ist die Gemeinde an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Für unterschiedliche Arten von Plangebieten legt der § 17 Abs. 1 BauNVO genau fest, welche GFZ die Gemeinden vergeben dürfen. So erhalten Ferienhaus- und Wochenendhausgebiete eine GFZ von 0,2, Kleinsiedlungsgebiete eine 0,4, Dorf-, reine Wohn- oder Mischgebiete erhalten eine 1,2, besondere Wohngebiete eine 1,6, Industrie-, Gewerbe- oder Sondergebiete eine 2,4 und Kerngebiete erhalten bis zu 3,0. In Einzelfällen können die Obergrenzen allerdings auch überschritten werden. Einzige Ausnahme bilden die Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete. Die Höchstgrenzen werden jedoch nur im Bauleitplanverfahren der Gemeinden berücksichtigt. Für das Baugenehmigungsverfahren sind die Zahlen im Bebauungsplan ausschlaggebend.

Geschossflächengrößen

Die Gemeinde kann gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO im Bebauungsplan statt der Geschossflächenzahl auch die absoluten Geschossflächengrößen angeben. Ausnahmen und Obergrenzen definiert der § 17 Abs. 1 BauNVO. So ergeben sich die zulässigen Bebauungen direkt aus der angegebenen Geschossflächengröße. Die Geschossflächenzahl errechnet sich aus der festgelegten Geschossfläche in Bezug zur Grundstücksgröße.

Festsetzung der Geschossflächen

Die Planzeichenverordnung 1990 bildet mit den Planzeichen 2.1 und 2.2 die Grundlage für die Festlegung der Geschossflächenzahl als auch der Geschossflächengröße. Nach § 16 Abs. 4 BauNVO kann auch ein Mindestmaß der Geschossflächengröße oder der Geschossflächenzahl vorgegeben sein.

Geschossflächengröße ermitteln

Aus der im Bebauungsplan angegebenen Geschossflächenzahl ergibt sich direkt die zulässige Geschossfläche. Wenn im Bebauungsplan die GFZ angegeben ist, so ergibt sich die Größe der zulässigen Geschossfläche durch Mulitplikation der GFZ mit der Grundstücksgröße. (siehe § 19 Abs. 3 BauNVO und § 20 Abs. 2 BauNVO).

Der rechtliche Begriff der Geschossfläche

Gemäß § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO müssen für die Errechnung der Geschossfläche eines Gebäudes die Außenmaße als Grundlage herangezogen werden. Die GF errechnet sich durch Addition aller Vollgeschossflächen. Laut neuester Regelungen in der BauNVO sind dabei, Umfassungswände, Aufenthaltsräume und Treppenräume, die nicht Bestandteil von Vollgeschossen sind, nicht zu berücksichtigen. Jedoch können Gemeinden im Geltungsbereich der BauNVO im Bebauungsplan eine Anrechnung auf die GF festlegen. Bebauungspläne auf der Basis von BauNVO 1968, 1962 oder 1977 können durch die Gemeinde abgeändert und auf den aktuellen Rechtsstand angeglichen werden.

Garagen und Nebenanlagen

Bei der Ermittlung der zulässigen GF bleiben gemäß den Paragraphen § 14 BauNVO und § 20 Abs. 4 BauNVO Terrassen, Loggien, Balkone, Nebenanlagen und Anbauten auf Abstandsflächen wie Stellplätze oder Garagen unberücksichtigt, sofern dem Landesrecht nicht entgegenwirkt. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmeregelungen, die sich aus § 21a Abs. 4 BauNVO ergeben können. So gilt für die Errichtung von Tiefgaragen gemäß § 21a Abs. 5 BauNVO die Einbindungsmöglichkeit in den Bebauungsplan, wobei die Fläche der Tiefgarage der zulässigen Geschossfläche zugerechnet wird. Damit wird ein sogenannter “Tiefgaragenbonus” gewährt, der die hohen Kosten des Baus amortisiert.

Die Relation von Baukosten und zulässiger Geschossfläche

Insbesondere beim gewerblichen Wohnungsbau ist die zulässige Geschossfläche bei einem Grundstück ein wichtiger Kostenträger. Die Gebäudebaukosten und die Geschossfläche stehen dabei in einer engen Verbindung. So stehen sich Grundstückspreis und Geschossfläche nur gleichberechtigt gegenüber, wenn die GFZ 1,0 beträgt. Liegt die GFZ darunter, so muss man mehr Grundstücksfläche aufbringen, um einen Quadratmeter Geschossfläche bauen zu können. Entsprechend werden die Kosten höher. Liegt die GFZ jedoch darüber, so muss der Grundstückspreis nur anteilig kalkuliert werden und ein m² Geschossfläche wird entsprechend preiswerter.